Notre méthode

La conformité d'abord : contrat, actif et standard

On part de la nature du contrat et de l'actif. Inaia est un plan d'épargne en or physique réel, pas un produit dérivé ni un compte adossé à de l'or papier. La société émettrice est INAIA GmbH, première fintech islamique allemande, soumise au droit commercial allemand. La conformité charia est attestée par le comité Minhaj Shari'ah Financial Advisory (Dubaï), aligné sur les standards AAOIFI, en particulier la norme charia n°57 sur l'or. On vérifie que cette certification est documentée et à jour.

Points de contrôle propres à l'or : allocation, ségrégation, qabd, spread

Sur une plateforme or, on contrôle quatre choses. L'allocation : l'or est attribué nominativement à l'épargnant, pas mutualisé. La ségrégation : l'or certifié LBMA (999,9) est conservé en coffres assurés à 100 %, distinct du bilan de la société, avec livraison physique possible. Le qabd (prise de possession) : les transactions se font au comptant, l'or étant affecté au client dès réception des fonds — ce qui satisfait l'exigence d'échange immédiat. Le spread : on intègre les frais d'achat dans le prix réel et on signale l'écart achat/revente.

Lecture honnête du couple frais / horizon

On rappelle qu'un plan d'or sert à préserver le capital sur le long terme, pas à générer un rendement promis. Le gain éventuel vient de la prise de valeur du métal, jamais d'un taux garanti. On met en regard la prime d'achat et le coût de stockage avec l'horizon de détention : sur un versement mensuel modeste, ces frais pèsent et ne sont amortis que sur la durée.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : contrats, actifs et certification

On part de la nature de l'investissement : des parts dans des biens locatifs réels détenus via des SPV, adossés à un actif tangible, et non un produit financier synthétique. Stake est régulée par la DFSA (Dubai Financial Services Authority) sous licence Islamic Window au DIFC ; en Arabie saoudite, l'activité relève de la CMA. La certification charia est portée par le Shariah Supervisory Board de Guidance Financial Group, avec une fatwa du Dr Mohd Daud Bakar, dans la lignée méthodologique AAOIFI. On vérifie que cette certification reste active et soumise à l'audit charia annuel annoncé.

Contrôle immobilier : DLD, RERA et comparables

On regarde si chaque bien est bien enregistré auprès du Dubai Land Department (DLD) et conforme au cadre RERA, et si la structure de détention (SPV) est clairement rattachée aux investisseurs. On confronte les loyers et valorisations annoncés à des comparables de marché sur la même zone, pour s'assurer que le chiffre présenté reflète un actif réel et non une projection optimiste. On contrôle aussi la présence d'une couverture Takaful sur le portefeuille.

Prix global réel, frais inclus

On ne juge jamais un rendement brut isolément : on reconstruit le coût total. Pour Stake, cela veut dire intégrer les 4 % de frais DLD à l'achat, les frais d'acquisition, d'administration annuelle, de sortie et la commission de performance sur la plus-value. C'est ce prix global qui détermine ce que l'investisseur perçoit réellement — et c'est ce qu'on met en avant, sans jamais promettre de gain chiffré.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Le circuit complet de l’immobilier fractionné, étape par étape :

Conformité d'abord : régulateur réel et gouvernance charia

On vérifie que Wahed est encadré par des régulateurs reconnus selon la juridiction : SEC aux États-Unis, FCA au Royaume-Uni (FRN 833225), FSRA à Abu Dhabi, et autorités locales en Malaisie. On contrôle ensuite la gouvernance charia : un comité supervisé par Sheikh Dr Aznan Hasan (membre du Shariah Advisory Council de l'AAOIFI), avec une revue indépendante confiée au Shariyah Review Bureau. Wahed déclare s'aligner sur les standards AAOIFI et en est membre associé.

Bourse halal : screening AAOIFI et purification des dividendes

On regarde la nature réelle des actifs : actions screenées (exclusion alcool, tabac, armes, jeux, finance à intérêt) et sukuk adossés à des actifs. On vérifie le double filtre — sectoriel puis financier (dette et revenus non conformes plafonnés) — et surtout que la purification des dividendes est prévue : Wahed calcule la part de revenus non conformes, la reverse en charité et fournit un reporting annuel validé par son comité.

Frais réels et accès : ce qui pèse sur le rendement

On intègre le wrap fee tout compris (gestion, conservation, transactions) au prix global, en distinguant les paliers selon le montant investi et le minimum mensuel qui peut peser sur les petits comptes. On signale aussi que Wahed n'est pas ouvert directement aux résidents français : l'accès passe par les marchés US, UK, Émirats ou Malaisie — un point à clarifier avant toute décision.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : double certification contrat + supports

On vérifie que la conformité couvre les deux étages : l'enveloppe (assurance-vie et PER construits sans fonds euros pour écarter le riba) et les supports d'investissement. Perenys s'appuie sur un Comité de Conformité Éthique indépendant, audité par le cabinet ADEPE, et filtre ses supports selon AAOIFI. On signale que les noms des savants du comité ne sont pas publiquement détaillés, et qu'aucune référence aux résolutions du Majma al-Fiqh n'est avancée.

Régulateur et sécurité des fonds

Perenys (marque de IESG France) n'est pas l'assureur mais l'intermédiaire : immatriculé à l'ORIAS (n°22001577) comme courtier en assurance et conseiller en investissement financier, sous cadre AMF. On vérifie que les contrats sont adossés à un assureur régulé, Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkéa), et que l'épargne est détenue à ton nom chez cet assureur, couverte par le Fonds de Garantie des Assurances de Personnes.

Points de contrôle propres à l'épargne France

On examine la nature réelle des supports en unités de compte (actions filtrées, immobilier conforme) et l'empilement des frais, déterminant sur un horizon long : frais de gestion du contrat, frais sur versements, et surtout les frais propres aux supports (TER) qui s'ajoutent à la facture. On rappelle qu'une enveloppe en unités de compte n'offre aucune garantie en capital.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

On vérifie d'abord le modèle et l'émetteur régulé

Musc Pay n'est pas une banque mais un distributeur, qui assure la mise en relation et ne fournit lui-même aucun service de paiement. On remonte à l'émetteur de la monnaie électronique et des cartes, Paynovate SA/NV, agréé par la Banque Nationale de Belgique. On contrôle que l'agrément couvre bien l'émission de monnaie électronique et que les cartes sont émises sous cette licence.

Conformité charia : contrats, flux, absence de riba

On regarde la certification IFAAS, renouvelée en 2025, et le fait qu'un comité de savants audite l'offre au moins une fois par an : procédures, flux financiers, contrats, partenaires. On reste prudents là où la transparence s'arrête : le certificat public ne détaille pas nominativement les savants ni le standard précis appliqué — on s'en tient à ce que la plateforme déclare réellement.

Grille « banque » : ségrégation des fonds, pas de rendement

Le point décisif est le sort de l'argent. On vérifie que les dépôts sont logés sur des comptes de cantonnement dédiés, séparés des actifs de la société, et qu'ils ne sont ni placés, ni prêtés, ni rémunérés — ce qui exclut le riba à la source. C'est un compte de paiement sans rendement : aucun gain n'est attendu ni promis, l'intérêt du produit est le service halal lui-même.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : un contrat sans riba, mais une gouvernance charia non documentée

L'acquisition se fait via un plan de paiement échelonné direct auprès du promoteur (jusqu'à 10 ans), sans crédit bancaire à intérêt — ce qui écarte le riba sur le financement. La plateforme évoque « un sharia board conseillé par des savants reconnus », mais sur ses pages publiques on ne trouve ni nom de savant, ni organisme de certification, ni standard cité. On ne valide donc aucun label charia tant que cette gouvernance n'est pas nommée et vérifiable.

Statut : licence commerciale à Dubaï, pas un régulateur financier

MUSLIMMOBILIER est immatriculée à Dubaï auprès du Department of Economic Development (depuis décembre 2022). C'est une licence d'activité commerciale, pas une supervision financière : l'entité agit en intermédiaire qui met en relation avec des promoteurs (Emaar, DAMAC, Samana, Danube…). On vérifie donc que l'engagement contractuel et la propriété te lient au promoteur, et non à Muslimmobilier.

Contrôles immobiliers : RERA, DLD et comparables de prix

On contrôle l'enregistrement du programme et du promoteur auprès du RERA et du DLD, la mise sous séquestre (escrow) des fonds pour un achat sur plan, et l'enregistrement Oqood. On compare ensuite le prix au mètre carré aux comparables du quartier, pour s'assurer que l'« absence d'intérêt » n'est pas simplement réintégrée dans un prix de vente gonflé — c'est le vrai test du prix global.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : un compte distributeur, pas une banque

On vérifie la chaîne réelle : Laymoon est une marque d'ADL Capital, simple distributeur, ni banque ni émetteur. Les comptes, l'IBAN et la carte sont émis par Paynovate SA, établissement de monnaie électronique agréé par la Banque Nationale de Belgique, et gérés par Linkcy SAS. On contrôle que les fonds clients sont bien ségrégués et que le compte courant ne verse aucun intérêt.

Surveillance charia et standard appliqué

Responsable de la surveillance charia : le Dr Mohamed Talal Lahlou, auditeur charia certifié par l'AAOIFI depuis 2016. La conformité repose sur un certificat d'éthique et un alignement déclaré sur les standards AAOIFI ; en l'absence de comité collégial publié ou de référence explicite aux résolutions du Majma al-Fiqh, on reste prudents sur l'étendue de la gouvernance charia.

Points de contrôle propres à un compte

On vérifie le modèle distributeur (qui détient les fonds), la ségrégation des dépôts chez l'émetteur régulé, l'absence d'intérêt sur le solde et la nature des contrats annoncés au-delà du compte (Murabaha pour l'immobilier, Moudaraba pour l'épargne). On distingue clairement le compte de paiement, certifié, des futurs produits d'investissement, à évaluer séparément à leur lancement.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : nature du contrat et de l'actif

On vérifie d'abord que l'or est réellement physique et alloué au client, et non un produit synthétique. Phi Wallet déclare un or alloué 1:1 stocké au Singapore Precious Metals Exchange (Le Freeport), ségrégué du bilan de la société, et publie une fatwa attestant le transfert de propriété immédiat (taqabud) après chaque transaction. La plateforme affirme ne pas surémettre, prêter ni utiliser de levier. Point d'honnêteté : sur ses pages publiques, Phi Wallet ne cite pas de standard formel nommé (AAOIFI SS-57) ; on s'appuie donc sur la fatwa et la déclaration d'allocation.

Points de contrôle propres à l'or

On contrôle l'allocation (chaque gramme acheté correspond à de l'or attribué nominativement), la ségrégation (l'or n'est pas confondu avec le bilan de l'émetteur), le qabd (prise de possession effective, matérialisée par la livraison physique possible) et le spread d'entrée/sortie. Le spread est ici significatif : 5 % à l'achat et 3 % à la vente, soit environ 8 % aller-retour qu'il faut amortir dans la durée avant d'espérer une plus-value nette.

Cadre réglementaire et émetteur

On identifie l'entité et son encadrement : Phi Wallet est basée à Lisbonne, se présente comme négociant d'or supervisé au Portugal et déclare une licence MSB au Canada, avec des bureaux à Singapour, en Oman et en Malaisie. Ce statut encadre l'activité de vente, mais ne constitue pas une garantie de rendement : la valeur suit le cours réel de l'or, à la hausse comme à la baisse.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : standard, comité et régulateur

On vérifie que la méthodologie de screening suit le standard AAOIFI (revenus illicites sous 5 %, dette et placements à intérêt sous 30 % de la capitalisation) et que la purification des dividendes est intégrée. Comité charia annoncé : Dr Aznan Hasan (Shariah Board AAOIFI) et Mufti Faraz Adam. Côté régulation, Musaffa LLC est un investment adviser enregistré auprès de la SEC (RIA) ; l'exécution passe par un courtier tiers, Alpaca Securities (FINRA/SIPC).

Points de contrôle propres à un screener

On regarde la transparence du screening titre par titre : statut halal/non halal, ratios financiers affichés, fréquence de mise à jour, couverture (actions et ETF). On vérifie surtout que le montant de dividendes à purifier est calculé et communiqué — le point charia le plus souvent négligé. On distingue clairement l'outil de recherche (abonnement) du service de portefeuille géré, qui relève du conseil réglementé.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Nature de l'outil et statut réglementaire

On vérifie ce que Zoya est vraiment : un outil d'analyse et de recherche, pas un courtier ni un conseiller. Zoya déclare elle-même n'être ni broker-dealer, ni conseiller, ni membre de la FINRA ; le passage à l'achat transitait par un intermédiaire tiers régulé (Alpaca Securities). Conséquence : Zoya ne détient pas tes fonds et n'exécute pas d'ordre — c'est un filtre de conformité, pas un placement.

Standard charia et comité identifié

Par défaut Zoya filtre selon AAOIFI (les abonnés Pro peuvent basculer sur MSCI, S&P, Dow Jones Islamic ou FTSE Russell). Conseillers charia nommés : Sheikh Joe Bradford (Certified Shariah Adviser and Auditor accrédité AAOIFI) et Sheikh Umer Khan. Point d'honnêteté qu'on signale : Zoya applique sa propre interprétation des méthodologies publiques, ses résultats peuvent donc différer des déterminations officielles des organismes cités.

Points de contrôle propres au screening boursier

On vérifie les deux filtres AAOIFI : le filtre d'activité (revenus non conformes sous 5 %) puis le filtre financier (dette et actifs à intérêt sous 30 % de la capitalisation). On regarde aussi la purification des dividendes : Zoya fournit un calculateur, réservé à l'offre Pro, et c'est bien à l'investisseur de reverser la part impure. L'outil dit halal une action — il ne rend pas la transaction halal à ta place.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

Conformité : double certification contrat + supports

Lina Finance n'est pas un assureur mais un distributeur : on contrôle son statut d'intermédiaire (immatriculation ORIAS, supervision ACPR/AMF) et l'identité de l'assureur porteur du contrat. Côté charia, on exige une double conformité : l'enveloppe (contrat structuré sans intérêt) ET les supports logés dedans (actions filtrées, sukuk, or). Lina déclare appliquer les normes AAOIFI ; on s'assure que la certification couvre bien les deux niveaux, pas seulement la sélection des titres.

Comité charia identifié et indépendant

Le Shariah Board de Lina est présidé par le Dr Mohamed Karrat, qui siège au comité charia de l'AAOIFI à Bahreïn, accompagné du Dr Omar Wald Ghzala (auditeur CSAA certifié AAOIFI). Lina précise que ces membres ne sont ni salariés ni actionnaires — bon signal d'indépendance. On note qu'un audit charia est annoncé comme périodique, sans que la fréquence ni l'organisme soient publiés : un point qu'on signale plutôt que de le supposer.

Filtrage des supports, sukuk et ségrégation

On contrôle le screening des actions selon AAOIFI et la purification des revenus non conformes ; la nature réelle des sukuk et SCPI adossés à des actifs tangibles ; la protection de l'épargnant. On vérifie enfin la transparence des frais au-delà du « 0 % de versement » affiché : les frais de gestion annuels et le TER des supports restent les premiers postes qui rognent un rendement.

Les frais clés qu’on intègre au prix global

En cours de vérification

Cette plateforme suit actuellement le process complet décrit ci-dessus — conformité d'abord. Elle ne sera activée sur MIC Lite qu'une fois chaque étape validée et documentée ici.

Conformité d'abord : un compte de paiement, pas un placement

Mizen n'est pas une banque mais un compte de paiement adossé à un partenaire régulé. Le compte ne verse aucun intérêt et ne promet aucun rendement : il n'y a rien à « rentabiliser » à analyser, seulement à confirmer l'absence de riba sur les dépôts. La conformité charia est encadrée par le cabinet CEDARS International Consulting, présidé par le Dr Mohyedine Hajjar, avec Shaykh Hisham Massalkhi (Conseil AAOIFI) : un alignement AAOIFI qu'on prend au sérieux.

Agent de paiement : modèle distributeur, ségrégation des fonds

On regarde qui détient réellement l'agrément et qui n'est que distributeur : Mizen relève de la seconde catégorie. On vérifie la ségrégation des fonds clients — historiquement cantonnés hors bilan d'investissement de la banque partenaire — et la protection associée. On contrôle enfin la cohérence avec le sans-riba : pas de découvert rémunéré, pas de crédit à intérêt, pas de commission cachée sur les dons.

Statut réel : service en pause, relance à valider

On ne note jamais sur des promesses. Le partenariat Treezor a pris fin en 2024 ; le compte a été fermé et les utilisateurs remboursés, ce que Mizen a communiqué de façon transparente. Une relance sur des bases plus indépendantes est annoncée. Tant que le nouvel émetteur et la grille tarifaire ne sont pas publiquement reconfirmés, on maintient un avis prudent.

Les frais clés qu’on intègre au prix global